「価値」の引き渡し / Transfer of Value
Value and Contract.
賃貸借契約は、オーナーからテナントに、その空間やビジネス（または居住）の機会、そこでビジネス（または居住）という行為を可能とする、という価値をお渡しするのが本質です。
つまり賃貸借契約は、あるべき価値を、あるべき賃料にて引渡しする（もしくは返却する）という事になります。
この際、貸手と借手では、通常貸方基準に基づき原状と現状の（これらは厳密に異なるものです）確認・共通認識があった上で、相互同意の上、賃貸借契約が締結されるものであり、そうあるべきです。
「そうあるべき」と考えるのは、そうではないケースが少なからずあり、トラブルの要因となる可能性があるからです。
借手が貸手の想定していた価値以上のものを生み出す場合、問題として表出する事は稀です（貸手が気づいて苦虫を噛む事はあるかもしれませんが、現代社会は借手有利です）。問題となるのは、借手が貸手が想定していた価値よりも、提供されたものの価値が低く、掴まされたと感じた場合です。
あえて「感じた」と書いたのは、価値の絶対値を数量的に測る事は現時点では難しく、人の感覚に頼る部分が大きいからです。貸方基準に記載されている内容に誤りがあれば「瑕疵」ですので、当然改善を申し入れる、賃料で調整するなどの方策が取られます（事前に相互で確認され、回避される事が理想です）。しかし内覧時、重要事項説明時、契約時にはわからなかった（感じなかった）部分が、引き渡し後に感じてしまった事は、互いの不幸です。
一例として、駅前の一等地だと思い契約したが、思った程の売上・来客が望めなかったとします。これは当然にそこで行われるビジネスの内容にも依り、テナントの自己責任の範疇と言えますが、一方、テナントの立場に立てば、本当にこの空間が坪○万円の価値があったのか、オーナーに言いくるめられたのでは、と思う可能性もあります。恐らく次回の賃料交渉には、渋いやり取りが展開されるでしょう。結果、あまりハッピーではありません。
あくまでオーナーはある空間をある賃料で貸し出すという立場であり、そこでのビジネスを成功させるという価値を提供しているわけではなく、そこまでの義務も責務もありません。しかし、賃貸借契約の本質は、「価値」の引き渡しである、という認識があれば、賃貸借契約の見方が変わります。
テナントのビジネスの成功、入居者の人生の充実など、数量化出来るものそうでないものがありますが、これが価値の本質であれば「部屋」「空間」「仕様」「設備」などは形式的なものに過ぎません。オーナーにそこまで求めるのは酷であるとしても、貸方基準や工事区分を考える時には、そこまで思いを至らせると、結果としてテナントに喜ばれ、関係性が継続出来るという事になるのだと思います。平たくいえば「ユーザーサイドに立つ」という事になります。
「価値」は誰のものか / Whose value is this.
システムやアプリ、家電の世界でもそうですが「プロダクトアウト」「マーケットイン」という言葉が使われます。プロダクトアウトは、作り手の思いや狙いが強く、ユーザーニーズにマッチしていないものを生み出すという状況です。マーケットインはその逆で、ユーザーニーズを出来るだけ客観的に捉え、マッチしたプロダクトを提供しようとするものです。どちらも一長一短がありますが、賃貸借契約についても、両者の目線が大事になるという事が言えると思います。
「小さくビジネスを始めたい法人」「テレワーク中心となった現代社会に適応」「100年時代の人生に相応しい住宅の提供」「成功をつかむオフィス選び」などの言葉が広告的に先行しますが、実際、これらを契約内容にどう反映するか、という視点で考えてみるのも面白いと思います。
また、これは契約時だけの話ではなく、プロパティ・マネジメントの視点で言えば、入居時から退去時まで、お客様のビジネスや人生に、どれだけ寄り添えるかという点も大切だと思います。プロパティ・マネジメントは「私達の」だけではなく「お客様の」価値も守るものであると考えるからです。
Delivery of “value”.
The essence of a lease agreement is to deliver value from the owner to the tenant in the form of space, business (or residential) opportunities, and the ability to conduct business (or residential) activities there. In other words, the lease contract is a delivery (or return) of the value that should be there, at the rent that should be there. In this case, the lessor and the lessee usually confirm and have a common understanding of the original state and the current state (these are strictly different) based on the lessor’s standard, and the lease contract is concluded based on mutual agreement, and it should be so. The reason we think “it should be so” is that there are not a few cases where this is not the case, and it can be a source of trouble. If the borrower produces more value than the lender anticipated, it is rare for it to show up as a problem (although the lender may notice and bite the hand that feeds it, but the modern world favors the borrower). The problem arises when the borrower feels that the value of what is being offered is less than the value the lender had assumed and that he or she has been grabbed. The reason why I wrote “felt” is because it is difficult to measure the absolute value quantitatively at present, and a large part of the value relies on a person’s senses. If there is an error in the contents described in the lender’s standard, it is a “defect,” and naturally, measures such as requesting improvement or adjusting the rent will be taken (ideally, this should be mutually confirmed in advance to avoid such a situation). However, it is unfortunate for both parties that the defects that they did not notice (or feel) at the time of preview, explanation of important matters, or contract, are felt after the handover. As an example, let’s say you signed a contract for a prime location in front of a station, but the sales and visitors were not as great as you expected. On the other hand, the tenant may wonder if the space is really worth the 10,000 yen per tsubo it is worth, or if he or she has been misled by the owner. The next round of rent negotiations is likely to be a bitter one. The result will not be very happy. The owner is only in the position of renting out a certain space at a certain rent, and is not providing the value of making the business there successful, and has no obligation or duty to do so. However, if we recognize that the essence of a lease agreement is the delivery of “value,” we can change the way we look at lease agreements. If this is the essence of value, then “room,” “space,” “specifications,” and “facilities” are merely formalities. Even though it is unreasonable to ask owners to go that far, if they think that far when considering lending criteria and construction categories, tenants will be pleased with the results, and the relationship will continue. In layman’s terms, this means “standing on the user’s side.
Whose “value” is it?
As in the world of systems, applications, and consumer electronics, the terms “product out” and “market in” are often used. Product-out is a situation in which the creator has strong ideas and aims and creates something that does not match the user’s needs. Market-in is the opposite, in which the creator tries to be as objective as possible about the user’s needs and provide products that match them. Both have their advantages and disadvantages, but I think it can be said that both perspectives are important when it comes to lease contracts. Words such as “corporations that want to start a small business,” “adapting to today’s teleworker-centered society,” “providing housing suitable for a life in the 100-year age,” and “choosing an office that will help you succeed” are often used in advertisements. In addition, this is not just about the time of contract, but from the perspective of property management, it is also important to consider how closely we can accompany our clients’ business and life from the time they move in to the time they move out. This is because we believe that property management protects not only “our” but also “our clients'” value.
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