オフィスやマンションでも、賃貸物件には、貸方基準が設定されます。契約時の内装の仕様はこうで、設備の構成はこうで、部屋の範囲はこうで・・・といった具体的な「貸し方」について定められたものです。
テナントが退去する際には、通常、貸方基準に設定された状態に戻して（原状回復）返却する形になります。そしてオーナーはまた同じ貸方基準でリーシングを行い、同じ貸方基準で後継テナントと賃貸借契約を締結します。
このサイクルは、現行テナントの退去時に後継テナントがまだ決まっていない場合の標準的な流れですが、例えば店舗にラーメン屋が入居しており、後継テナントもラーメン屋であった場合、しかも後継テナントが現行テナントの内装・設備を再利用したい場合には、現行テナントの原状回復義務を協議の上、無しとした上で、現行テナントの内装・設備（ラーメン屋の場合にはカウンターや厨房設備、排気設備など）を後継テナントに譲渡するという形が取られるケースがあります（いわゆる「居抜き」）。
これは現行テナントの原状回復費用が軽減されることと、後継テナントの入居工事費用が軽減される、互いに費用メリットのある方法となりますので、後継テナントが決まっている場合には活用可能です。
オーナーサイドとして留意すべきは、現行テナントの原状回復義務は協議によって破棄しますが、元々の貸方基準は後継テナントに継続するという点（貸方基準への原状回復義務は後継テナントが負う）と、現行テナントの内装・設備の資産移管（譲渡）における責は、当事者同士が覚書等を締結するのはもちろん、オーナーも入った上で確認が必要です。
仮に後継テナントに譲渡された設備の不具合により、ビル共用の設備に影響を及ぼした場合の責任は、当然にその資産を有するものがビルオーナーに対して追うべきで、その意味では原状回復義務のバトンが渡された以上に、造作の責任についても確実にバトンが渡されたことを、法的に確認しておく必要があります。
その上で大切なことは、賃貸借契約後に、テナントの入居工事がどのような内容であるのかを、オーナーサイドでもしっかりと把握しておく事です。最後には原状回復されるから良い、という事ではなく、ビル側に何か支障が起きた場合には、その原因を探るための大事な情報となりますし、何がオーナー資産であり、何がテナント資産であるかの確認資料ともなります。
・ビルとテナントの資産区分を明確にするための材料を整える
・貸方基準とテナント入居工事の差分を明確にする（原状回復内容の明確化）
・居抜きの場合には、現行テナントの義務を確実に後継テナントに承継し、ビルオーナーも介在する
Lending standards are set for rental properties, whether offices or condominiums. These standards stipulate specific “how to rent,” such as interior specifications at the time of contract, equipment configuration, room coverage, etc. When a tenant moves out, the property is usually returned to its original condition (restored to its original condition).
When a tenant moves out, the tenant usually returns the property to the condition set in the rental agreement (restoration to its original condition). The owner then conducts leasing activities based on the same rental standards, and signs a lease agreement with a successor tenant based on the same rental standards.
This cycle is the standard flow when a successor tenant has not yet been decided when the current tenant vacates. If the successor tenant wants to reuse the interior and facilities of the existing tenant, the tenant may, upon consultation, transfer the interior and facilities of the existing tenant (in the case of a ramen shop, the counter, kitchen equipment, exhaust system, etc.) to the successor tenant, with no obligation to restore the existing tenant to its original condition (so-called “居抜き”).
This is a mutually beneficial method that reduces the current tenant’s restoration costs and the successor tenant’s move-in construction costs, so it can be used when a successor tenant has been decided.
The owner should keep in mind that the current tenant’s obligation to restore the property to its original condition will be discharged through negotiation, but the original rental standard will be continued by the successor tenant (the successor tenant will be responsible for restoring the property to the rental standard). The responsibility for the transfer of assets of the current tenant’s interior and facilities must be confirmed after the parties conclude a memorandum of understanding (MOU), and of course, the owner is also involved.
In this sense, it is necessary to legally confirm that the baton of responsibility for restoration has been passed on to the building owner, even more than the baton of responsibility for restoration has been passed on to the successor tenant. It is necessary to make sure that the baton of responsibility for the molding has been legally handed over.
What is important on top of that is to make sure that the owner has a clear understanding of what the tenant’s occupancy work will be after the lease agreement is signed. This is not only good because the building will be restored to its original condition at the end of the lease, but it is also important information to find out the cause of any problems that may occur on the building side.
The information will also be used to identify what is the owner’s asset and what is the tenant’s asset.
Clarify the difference between the rental basis and the tenant occupancy construction (clarification of restoration details).
In the case of a move-out, ensure that the current tenant’s obligations are transferred to the successor tenant, and that the building owner also intervenes.